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作者:admin  发布时间:2019-05-04 13:51  点击次数:

房地产泡沫是一个货币现象


  加息刺破泡沫,房地产风险传导至金融市场,最终升级为国际金融危机。次贷家庭的首付比例、收入水平、信用等级较低,2006年新发放房贷中次贷占近1/4、新发行和存量非机构RMBS中非优级或次贷占2/3,房地产和金融市场集聚较大风险。2004-2006年美联储连续加息17次共425个基点,导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难,因此违约和止赎激增,2007年次贷止赎率超10%,最终引发房价大跌、房地产牛市终结。房地产危机触发抵押贷款相关证券及场外衍生品大幅贬值,众多参与投资的大型金融机构巨亏甚至破产,市场恐慌和流动性危机波及整个金融体系,更进一步冲击房地产市场,最终升级为国际金融和经济危机。
 
  次贷危机后,美国政府加强金融监管、控制杠杆,房地产市场逐渐复苏,过度投机风险不明显,市场整体较为健康。政府改革金融监管体系,加强对系统重要性金融机构、商业银行、投资机构、评级机构、资产证券化业务、衍生品业务的监管,特别是实施“沃尔克规则”,限制商业银行自营交易;同时,提高FHA贷款的最低首付比例、下调对两房购买低收入家庭和区域贷款比例的要求,弱化过于激进的住房金融支持。2016年,名义房价指数已经回升至危机前的最高水平,住房自有率企稳回升至64%。投机需求退场,2018年自住住房和租赁住房的空置率分别约1.5%和7%,均回落至80-90年代的平均水平。

  房地产牛市走向泡沫。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%,牛市表现温和。2000-2005年,市场交易过热、房价暴涨:一二手房交易量增长38%,交易额增长102%,名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%,实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。
 
  房地产泡沫是一个货币现象,政府的货币金融政策是关键推手。一是货币超发。为应对互联网泡沫危机,2000-2003年美联储连续13次降息,政策利率和房贷利率降至五十年代以来的低位水平。2001-2004年M2年均增速6.8%,比名义GDP增速高2.3个百分点,货币显著超发。二是高杠杆。在住房金融一级市场,政府通过《美国梦首付款法》、《零首付法》降低首付比例要求;在二级市场,政府要求两房加大对中低收入家庭的贷款购买比例、2001-2006年不低于50%,刺激银行、按揭公司大量发放次贷。2005年抵押贷款余额突破10万亿美元,较1999年翻倍。三是弱监管。金融自由化浪潮下,大型金融机构混业经营但分业监管、影子银行体系庞大但缺乏监管、衍生品创新活跃但难以监管,在房价只涨不跌的一致预期下,金融体系大量投资抵押贷款相关证券及其衍生品,导致资本市场流动性过度流入住房市场,2006年抵押贷款相关证券的规模接近10万亿美元,占抵押贷款余额的比重达到80%。
 


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