房地产泡沫是一个货币现象
加息刺破泡沫，房地产风险传导至金融市场，最终升级为国际金融危机。次贷家庭的首付比例、收入水平、信用等级较低，2006年新发放房贷中次贷占近1/4、新发行和存量非机构RMBS中非优级或次贷占2/3，房地产和金融市场集聚较大风险。2004-2006年美联储连续加息17次共425个基点，导致浮动利率为主的次贷家庭月供大增、偿付困难，因此违约和止赎激增，2007年次贷止赎率超10%，最终引发房价大跌、房地产牛市终结。房地产危机触发抵押贷款相关证券及场外衍生品大幅贬值，众多参与投资的大型金融机构巨亏甚至破产，市场恐慌和流动性危机波及整个金融体系，更进一步冲击房地产市场，最终升级为国际金融和经济危机。
次贷危机后，美国政府加强金融监管、控制杠杆，房地产市场逐渐复苏，过度投机风险不明显，市场整体较为健康。政府改革金融监管体系，加强对系统重要性金融机构、商业银行、投资机构、评级机构、资产证券化业务、衍生品业务的监管，特别是实施“沃尔克规则”，限制商业银行自营交易；同时，提高FHA贷款的最低首付比例、下调对两房购买低收入家庭和区域贷款比例的要求，弱化过于激进的住房金融支持。2016年，名义房价指数已经回升至危机前的最高水平，住房自有率企稳回升至64%。投机需求退场，2018年自住住房和租赁住房的空置率分别约1.5%和7%，均回落至80-90年代的平均水平。
房地产牛市走向泡沫。1946-1999年名义和实际房价指数年均增速分别为5.0%和0.7%，牛市表现温和。2000-2005年，市场交易过热、房价暴涨：一二手房交易量增长38%，交易额增长102%，名义房价指数累计上涨66%、年均增速高达10.6%，实际房价指数累计上涨46%、年均达7.9%。
房地产泡沫是一个货币现象，政府的货币金融政策是关键推手。一是货币超发。为应对互联网泡沫危机，2000-2003年美联储连续13次降息，政策利率和房贷利率降至五十年代以来的低位水平。2001-2004年M2年均增速6.8%，比名义GDP增速高2.3个百分点，货币显著超发。二是高杠杆。在住房金融一级市场，政府通过《美国梦首付款法》、《零首付法》降低首付比例要求；在二级市场，政府要求两房加大对中低收入家庭的贷款购买比例、2001-2006年不低于50%，刺激银行、按揭公司大量发放次贷。2005年抵押贷款余额突破10万亿美元，较1999年翻倍。三是弱监管。金融自由化浪潮下，大型金融机构混业经营但分业监管、影子银行体系庞大但缺乏监管、衍生品创新活跃但难以监管，在房价只涨不跌的一致预期下，金融体系大量投资抵押贷款相关证券及其衍生品，导致资本市场流动性过度流入住房市场，2006年抵押贷款相关证券的规模接近10万亿美元，占抵押贷款余额的比重达到80%。
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